201602.16
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Wohnungskauf: Diese 3 Dinge sollten Sie unbedingt bedenken.

Der Blick ins Grundbuch

Nicht selten kommt es vor, dass Verkaufsgespräche nicht vom Eigentümer einer Wohnung, sondern zum Beispiel von dessen Kindern initiiert werden. Auch bei mehreren Eigentümern muss man vorsichtig sein und sicher gehen, ob denn wirklich alle ihre Anteile verkaufen wollen. Ein Blick ins Grundbuch macht Sie sicher, ob man überhaupt mit dem richtigen Vertragspartner verhandelt.

Aus dem Grundbuch ist zwar ersichtlich, ob verbücherte Pfandrechte bestehen, man hat jedoch keine Information über die tatsächlich offenen Forderungen. Gerade die Entwicklung der Fremdwährungskredite hat dazu geführt, dass Wohnungen teilweise überbelastet sind und der Kaufpreis nicht zur Lastenfreistellung ausreicht. Ein Rechtsanwalt wird immer die Höhe der aushaftenden Forderungen ermitteln.

Auch ein seriöses Angebot über die Kosten  der Vertragserrichtung kann der Anwalt erst nach einem Blick ins Grundbuch erstellen. 

Wertvolle Informationen

Gerade bei Wohnungen im Wohnungseigentum ist es ratsam so viele Informationen wie möglich zusammenzutragen. Ich empfehle immer eine Auskunft direkt bei der Hausverwaltung einzuholen oder vom Verkäufer zu verlangen. Wichtige Fragen sind: Bestehen Zahlungsrückstände des Verkäufers? Ist das Zubehör mitparifiziert oder gibt es eine Nutzungsvereinbarung? Sind in naher Zukunft größere Sanierungsarbeiten der Gesamtliegenschaft geplant (häufig Wärmedämmung oder Dachsanierung)? Wurden keine entsprechenden  Reparaturrücklagen gebildet, kann es zu empfindlichen Nachzahlungen der (neuen) Wohnungseigentümer kommen. Gibt es spezielle Abrechnungsvereinbarungen der Eigentümergemeinschaft? Dass z.B. Fenster, Balkone oder Wintergärten von den Eigentümern selbst saniert werden.

Wir empfehlen deshalb – neben Prüfung von Lage und Nachbarschaft – immer auch so viele Informationen wie möglich einzuholen. Und sei es auch nur ein Gespräch auf dem Parkplatz mit anderen Bewohnern der Anlage.

Unbewusster Gewährleistungsverzicht

Beim Kauf einer Liegenschaft von einer Privatperson kann die Gewährleistung ausgeschlossen werden. Überraschenderweise kommt es immer wieder vor, dass Käufer allerdings unbewusst auf die Gewährleistung verzichtet. 

Gewährleistung bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel oder bestimmte Eigenschaften des Kaufobjekts einstehen muss. Wenn sich nach Übergabe herausstellt, dass das Kaufobjekt mangelhaft ist, muss der Verkäufer die mangelhafte Sache austauschen oder reparieren. In  der Praxis wird oft der Kaufpreis verringert oder ein Teil des Geldes zurückgezahlt.

Ob etwas mangelhaft ist und man sich auf die Gewährleistung berufen kann, kommt auf die Formulierungen im Vertrag an. Begriffe wie  „sanierungsbedürftig“, „neuwertig“, „generalsaniert“ oder „renovierungsbedürftig“ können erhebliche rechtliche Konsequenzen für beide Vertragsparteien haben.

Die in Verträgen sehr gebräuchliche Formulierung „Der Käufer hat die Wohnung besichtigt und kauft sie wie sie liegt und steht …“ bedeutet vor Gericht einen Gewährleistungsausschluss.

Gerne beraten wir in unserer Kanzlei oder überprüfen Ihren Vertrag!